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武汉万科某房地产项目之可行性研究报告.doc

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武汉万科某房地产项目之可行性研究报告.doc

1武汉万科某房地产项目之可行性研究报告目 录一. 项目决策背景及摘要1. 外部 环境2. 内部因素二. 项目及周边概况1. 宗地 位置2. 宗地 现状3. 项 目周边的社区配套4. 周边环 境与景观5. 大市政配套6. 规划控 制要点7. 土地价格8. 与作为 土地储备优缺点分析三. 法律及政策性风险分析1. 项目用地法律手续现状描述2. 合作方 式及风险评估3. 风险防范、4. 总述四. 市场分析1. 总体市场整体简介2. 东西湖 区住宅市场分析3. 东西湖 区内主要竞争楼盘分析4. 东西湖 区内市场目标客层研究和市场定位五. 规划建议1. 规划 设计的可行性分析2. 规划设想六. 工程及销售计划1. 工程计 划 2. 销售 计划 七. 投资收益分析1. 成 本预测2. 税务 分析23. 投资 测算4. 项目利润测算5. 售价、容积 率、成本变化对投资利润的影响6. 现 金流量测算八. 管理资源配置1. 机构 设置 2. 人力 资源需求及解决 九. 综合分析与建议1. 项目优势2. 项目 劣势3. 结论及建议3一. 项目决策背景及摘要1. 外部因素a. 在现代中国版图上,武汉是名副其实的经济地理的心脏。它与香港、北京、上海、重庆等特大城市平均距离约1200公里,是北京上海武汉以及武汉香港上海两大金三角的重要一环。在中国经济发展战略总格局中,具有承东启西、接南转北的战略支点作用b. 武汉市城区面积8466平方公里,总人口为740万人,是华中地区最大城市;是中国六大工业基地之一,经济总量在全国15个副省级以上城市中位列第九,综合实力第六;具有发展住宅的优越基础;2000年与长春、成都、沈阳、大连等副省级城市比较,武汉主要经济指标都排名较前(见下表)数据来源(http//www.stat s- 西安 长春 成都 沈阳 武汉 大连 南京武汉排序名次人口(万人) 675 680 1003 715 740 405 520 2GDP亿元 689 824 1310 1116.1 1207 1110.810202城镇居民人均可支配收入元 6364 5568 7649 5850 6763 6861 82334地方财政收入亿元 46.8 30.4 58.76 60.2 69.77 80.9 92.6 3社会消费品零售总额亿元328.47311.2 554.21 566 606 488.7 419.811实际利用外资金额亿美元 1.56 3.6 2.65 10.44 13缺 9.87 14固定资产投资不含城乡集体、私人亿元233.44235.2 475.9 262 462 268.5 412.052c. 由于武汉优越的经济地理环境,在2001年3月召开的全国人大会上,武汉市正式提议将华中经济带(以武汉为中心)建成为中国的第四经济增长极(继珠江三角洲、长江三角洲、渤海湾之后) ; 3月中旬,国务院又批准江汉高新技术产业园为武汉市第四个国家级经济开发区(前3个分别为武汉经济技术开发区、东湖经济技术开发区及吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园) ;d. 武汉市已呈现房地产市场迅速、规范发展的势头,现在是万科切入武汉的较佳时机。在3月20日举行的武汉市第一次土地拍卖会,与东西湖区位置基本相同的后湖地区,125亩土地拍卖价高达6800万元,单价约54万元/亩。e. 东西湖区是武汉市目前经济发展最为迅猛的区域,区内有吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园、鑫桥高科技开发区等,2000年国内生产总值达32亿元,同比增长13.5%;财政收入跃居全市榜首;区内还有金银湖生态旅游区等多个生态区,已形成了高科技产业与生态保护并重、经济良性循环的良好态势,目前已被湖北省和武汉市列为发展经济的典范向全省推广;市长要求该区要在10年内率先实现现代化;此外,武汉市城市规划中还把东西湖区列为导入旧城区人口的主要区域;在该区域进行大规模住宅开发符合武汉市整体规划;参见(1) 、 武汉市城市总体规划(2) 、 武汉市十五规划(3) 、 东西湖区概况及规划5f. 东西湖区政府希望借助万科的开发带动区域发展,区政府对万科经营理念、实力和品牌非常认同,大力协助万科的进驻,在地块的选择、出让条件方面给予了许多优惠,双方已建立了理想的互信合作关系;目前的鑫桥、西半岛地块,交通便利、环境良好,是开展项目的理想地块;2. 内部因素a. 万科已进入高速扩张的发展阶段,进入中心城市,向四周辐射,是集团既定的发展策略;重点开发武汉,可以发挥其华中地区中心城市的区位优势,逐步延伸至郑州、长沙、南昌等地;b. 住宅郊区化发展是大城市住宅发展的趋势,在城郊结合部进行住宅的大规模开发是万科的一贯优势,也是万科扩张发展的重点。 c. 在开发新项目的同时,解决万科广场多年的遗留问题二. 项目概况61. 宗地位置东西湖项目位于武汉市西北的东西湖区,地块距市中心(建银大厦)9.6 公里,距汉口火车站 7 公里,距武汉天河国际机场 18 公里,包括鑫桥地块与西半岛地块,两地块之间相距约 4 公里;如下图所示72. 宗地现状 a. 鑫桥地块位于鑫桥高新技术产业园东北角,北侧为金山大道,南侧为工业园,西侧为台商投资区管委会办公大楼,东侧临金银湖之银水湖;西半岛地块位于金银湖生态保护区之西半岛,三面环湖,西侧为环湖路;如下图所示b. 鑫桥地块原为零星鱼塘,近年进行回填,现地势平坦,已完成周围及地块内市政道路的规划和施工,现地面自然标高为21 米左右,比金山大道低 0.7米,比银水湖平时水位高出约 1 米;西半岛地块原为养殖、种植用地,现有的鱼塘和菜地需要回填和平整,现地面自然标高为20.8 米左右,比环湖路低 0.5 米,政府规划在半岛与环湖路之间挖一条护城河,使西半岛成为金银湖中的金银岛,并免费修建由环湖路通往地块的桥梁;8910c. 鑫桥地块西南角有部分民房需拆除(住户已迁走) ,政府承诺在交地块前拆完;西半岛地块内有一条 22kv 高压线横穿(高压线走廊占用的地面不计地价) ,另有一养鸡场须拆建(占地 400 亩) ;d. 地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠、及其他构筑物;e. 地质情况为低洼地回填,局部需采用桩基础3. 项目周边的社区配套a. 交通出行i. 周边有包括高等级金山大道(被省长誉为楚天第一路)在内的多条重要通道包括107 国道(北京至深圳) 、316 国道(福州至兰州) 、京珠高速公路(北京至珠海) 、武汉市中环路、武汉市外环路、天河机场高速公路、汉渝铁路(武汉至重庆) 、汉江航线(陕西至武汉)ii. 现有两路大巴、1 路中巴经过地块,区政府已承诺增加引进公交巴士数量,iii. 同时附近的常青花园目前已有 7 路大巴到达市内各区域;iv. 此外,武汉市十五规划地铁一期工程的起点就设在附近的常青花园内,届时将可以借用;b. 地块周边(包括常青花园内)的配套情况如下主要配套 37 路、71 路 53

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