北京朝阳港项目土地一级开发实施方案

北京朝阳港项目土地一级开发实施方案 编制单位：北京京泰物流置业有限公司 2007年9月 目 录 第一章 总论5 第一节 项目基本情况5 1.1 项目名称5 1.2 项目位置5 1.3 项目规划情况5 1.4 项目现状情况6 1.5 项目前期情况8 第二节 实施方案的编制依据10 第二章 北京朝阳港项目的宏观因素12 第一节 北京宏观经济环境分析12 1.1 行政区划和区县功能定位12 1.2 经济指标13 1.3 其他影响因素16 第二节 北京城市整体规划和城市化进程16 2.1 城市布局16 2.2 交通规划17 2.3 城市化进程18 第三章 市场分析预测19 第一节 北京市商品房市场趋势分析19 1.1 供应19 1.2 销售19 1.3 商品房市场未来发展趋势预测20 第二节 2006年北京商品房市场分析20 第三节 土地市场环境分析23 2.1 土地政策23 2.2 土地市场23 2.3 土地市场发展趋势25 第四章 宗地区域因素分析25 第一节 朝阳区概况25 第二节 周边环境26 第三节 交通环境26 第四节 周边市政设施条件27 第五章 土地征地拆迁实施方案28 第一节 征地实施方案28 1.1土地情况概述28 1.2 征地范围内的人口情况29 1.3 征地补偿费的构成30 1.4 征地计划30 第二节 拆迁实施方案31 2.1 地上物情况31 2.2 拆迁补偿费构成32 2.3 拆迁进度计划36 第六章 大市政建设实施方案36 第一节 项目周边大市政设施情况及初步市政方案36 第二节 市政建设实施要求41 第三节 市政建设投资41 第四节 市政方案进度计划42 第七章 项目整体开发进度及土地供应方案43 第一节 项目开发进度43 第二节 土地供应模式44 第三节 土地供应计划45 第四节 土地一级开发深度45 第五节 供地时点开发状态45 第八章 投资方案+45 第一节 投资估算45 1.1 估算依据45 1.2 项目总投资估算46 1.3土地毛地价估算48 1.４ 挂牌底价估算49 1.5 项目销售收入估算49 第二节 经济效益分析50 2.1支出单价与销售单价对比50 2.2 项目现金流量与财务指标分析52 2.3敏感性分析53 第三节 社会效益分析53 第九章 风险分析及对策54 第一节 市场风险分析54 第二节 政策风险分析54 第三节 金融财务风险分析54 第十章 项目管理方案54 第一节 建设计划管理54 第二节 项目的进度计划管理55 第三节 项目管理制度56 第十章 重点事项说明56 附 件58 第一章 总论 第一节 项目基本情况 1.1 项目名称 北京朝阳港项目土地一级开发项目。 1.2 项目位置 北京朝阳港项目位于朝阳区东南四环外的十八里店乡。其四至为东南至城市铁路环线京丰铁路段，西南至京津塘高速路，西北至城市东南四环路，东北至与北京住总公司开发的翠城经济适用房相隔的垡头二号路。 图1-1 项目位置示意图 项目位置 1.3 项目规划情况 依据2004年编制的《北京朝阳港十八里店乡调整规划》，北京朝阳港项目规划总用地面积为371万平方米，规划总建筑面积311.3万平方米，其中居住建筑面积204.56万平方米，居住配套建筑面积7.88万平方米，公建区建筑面积95.36万平方米（其中商业22.56万平方米，综合72.8万平方米），市政设施建筑面积0.46万平方米，项目的用地规模及规划指标如下表1-1和表1-2所示： 表1-1 项目用地平衡表 表1-2 规划指标汇总表 1.4 项目现状情况 1、宗地原权属： 本项目用地现状共有国有土地亩，分属5个单位；需征集体土地总面积5158.5 亩，其中965.2亩为宅基地用地，2972.70亩为集体企业用地，1139.6亩为农用地，523亩为其它用地（含项目用地范围内代征京津塘高速路和东南四环各半幅路，大羊坊路整幅，京津快线21米通道，共442亩），所征土地属于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村和小武基村两个村民委员会所有。具体土地类型构成见图1-2土地类别构成示意图。 图1-2土地类别构成示意图 2、地上物状况： 本项目用地范围内，共有 （1）涉及5个国有企业拆迁，占地14940.37平方米，建筑面积4544.5平方米。 （2）涉及拆迁农民居民总户数为2939户，全部为农民宅基地上私有房屋。拆迁居民房屋总建筑面积约.00平方米。 （3）涉及526个集体企业拆迁，占地.66平方米，建筑面积合约.73 平方米。 表1-3 土地现状情况表 1.5 项目前期情况 （1） 2000年5月市政府责成京泰集团整合北京物流资源，京泰集团提出开发建设东南物流基地，2001年初市规划委、市国土局确定了选址。同年市政府赴港招商，由京泰集团、香港嘉里集团、华远集团和SOHO中国四方股东签订了合作开发北京物流港协议书，并成立北京京泰物流置业有限公司作为项目的开发主体。经市政府批准，2002年市发改委、市商务局将该项目纳入“十五”商业物流发展规划，2003年至2005年被市政府列为重点工程和175项折子工程之一，同时也是朝阳区十大重点工程之一。 （2） 自2001初年至2004年底，在北京京泰物流置业有限公司及各股东单位努力下，按照统一规划、统一建设的原则，完成了大量的项目前期工作，共取得政府各类审批文件约20件，其中与土地一级开发相关的工作已完成的有：《北京朝阳港、十八里店乡控规调整》并经市政府办公会通过、朝阳港交通影响分析及评审（见附件一）、朝阳港项目环境影响评价、朝阳港项目道路交通规划方案、朝阳港市政工程项目综合方案、城市干道地勘及道路、给排水施工图设计、大羊坊路燃气工程施工图设计、大羊坊路市政综合工程施工招投标、征地拆迁入户调查等工作，2003年7月与朝阳区政府和十八里店乡政府签订了征地拆迁补偿协议，并已支付十八里店乡1.2亿征地拆迁补偿首付款。截至目前，北京京泰物流置业有限公司及其股东单位已支出前期费用约1亿元。 （3）2003年12月16日王岐山市长召开第26次市长办公会，出于缓解城市核心区交通压力的考虑，会议研究决定对朝阳港规划重新进行调整，据此，2004年上半年市规划委和市规划院完成了《北京物流港、十八里店乡规划》的局部调整，并将北京物流港项目名称改为北京朝阳港。2004年10月8日王岐山市长召开