房地产专业基础知识讲义课件

23／1／251 房 地 产基 础 知 识及 常 用 名 词 1 1 、房地产：  是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分 。  上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提 高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。 23／1／252 2 2 、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 3 3 、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4 4 、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。 23／1／253 5 5 、房地产按用途划分的类型 : : a. 居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）； b. 商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等） c. 旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） d. 工业房地产（厂房，仓库，） e. 农业房地产（农场，林场，牧场，果园） f. 特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等） 6 、土地使用权出让的使用年限： 居住用地 70 年； 工业用地 50 年； 教育，科技，文化卫生，体育用地 50 年； 商业，旅游，娱乐用地 40 年； 综合或其他用地 50 年； 23／1／254 7 7 、商业房地产的含义 人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会 功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。商业地产是包括购物中心、大卖场、商业 街、 shoppingmall 、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等 与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的 shoppingmall 三 种业态。 23／1／255 8 8 、 CBD CBD CBD 的全称是 Central Business District ，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。其概念最早产 生于 1923 年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后， CBD 的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一 个国家的经济发展中枢。一般而言， CBD 应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业 等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金 地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。 23／1／256 9 9 、购物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合 体。”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。 通常说的 Shopping Mall ，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物 中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业 中心。 严格意义上讲，小于 10 万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔 MALL ；而大于 20 万 平方米的，可叫做超级摩尔购物中心 SUPER MALL 。 23／1／257 1010 、 CLDCLD CLD 就是中央生活区，是英文 CenterLivingDistrict 的简称，是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经 济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居 住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。 “中央生活区”按聚集群体可以分为：民营企业总部汇集的商务区；城市精英与高收入白领青睐的中高档居住区；聚集大 型购物中心、展览中心等商业居住区等等。 23／1／258 1111 、商圈 商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客 群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费 的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量 50-80% 顾客的范围）、次级商圈（吸 纳 15-25% 顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳 5-25% 顾客的范围）。商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着 一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。 23／1／259 1212 、写字楼 5A5A 级写字楼 “5A” 指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“ 5A” 仅仅表示了一个写字楼智 能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是绝不能说“ 5A” 级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼 品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面。 “5A 级写字楼”的“ 5A” 是指 OA （办公智能化）、 BA （楼宇自动化）、 CA （通讯传输智能化）、 FA （消防智能化）、 SA （安保智能 化）。 “ 甲级”写字楼 所谓甲级写字楼，是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定。它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外写字 楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断 甲级写字楼有八大特征：管理国际化、 24 小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。 23／1／2510 13 、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。 1414 、在什么情况下，国家可以收回有限制出让的土地使用权： a. 土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的 土地出让金，出让金视该地段标的收取，就可以继续使用） b. 根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回 c. 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 23／1／2511 1515 、土地出让金： 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地 出让的全部价 款。 1616 、产权及房产种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。 房