房地产跨部门协同系列快速开发经验和教训课件

用心构筑美好生活23／1／251 ““ 快速开发”的经验和教训？快速开发”的经验和教训？ 龙湖路项目 10月 21日 用心构筑美好生活23／1／252 目录目录 第一部分 第三部分 第二部分 第四部分 项目快速开发基本情况介绍项目快速开发基本情况介绍 项目快速开发的几点经验项目快速开发的几点经验 项目快速开发的几点教训项目快速开发的几点教训 实现快速开发的几点建议实现快速开发的几点建议 用心构筑美好生活23／1／253 项目快速开发基本情况介绍项目快速开发基本情况介绍 第一部分 用心构筑美好生活23／1／254 主要技术指标主要技术指标  龙吴路朗香苑项目地块，位于上 海市徐汇区华泾镇，南临华济路 ，西隔欧洲印象项目与主要干道 龙吴路相接，东侧隔华济苑小区 眺望黄浦江。整个小区用地面积 为14489 平方米，由 6 栋6-7 层 住宅、 1 栋7 层公建及一个地下 车库组成，总建筑面积 32833 平方米。 类别类别指标指标 总用地面积14490 总建筑面积32833 住宅建筑面积21159 地下建筑面积9412 户数152 居住人数532 机动车位120 非机动车128 容积效率1.60 绿化率0.35 用心构筑美好生活23／1／255 项目鸟瞰图项目鸟瞰图 样板区入 口广场 样板区入 口广场 5 号楼西套 1 、 3 层两套精装样板 房 5 号楼西套 1 、 3 层两套精装样板 房 样板区边 线 样板区边 线 2 号楼住宅 2 号楼住宅 6 号楼住宅 6 号楼住宅 3 号楼住宅 3 号楼住宅 4 号楼住宅 4 号楼住宅 7 号楼住宅 7 号楼住宅 5 号楼样板房 5 号楼样板房 售楼处 售楼处 1 号楼公建 1 号楼公建 用心构筑美好生活23／1／256 项目总平面图项目总平面图 样板区入 口广场 样板区入 口广场 5 号楼西套 1 、 3 层两套精装样板 房 5 号楼西套 1 、 3 层两套精装样板 房 样板区边 线 样板区边 线 1 号楼公建 1 号楼公建 2 号楼住宅 2 号楼住宅 6 号楼住宅 6 号楼住宅 3 号楼住宅 3 号楼住宅 4 号楼住宅 4 号楼住宅 7 号楼住宅 7 号楼住宅 5 号样板楼 5 号样板楼 售楼处 售楼处 用心构筑美好生活23／1／257 7 龙龙吴路吴路里程碑计划里程碑计划完成情况完成情况 龙吴路项目里程碑计划完成情况 工作节点里程碑计划实际进度工期备注 取得土地中标通知09-9-2509-9-25 完成《项目定位报告》09-10-2009-10-20正常 取得土地权证09-12-2309-12-23正常 取得《建设用地规划许可证》09-12-1609-12-16正常 方案设计批复09-3-409-3-4正常 销售样板区开工（桩基开始施工）10-3-110-3-1正常 完成施工报建图10-4-810-4-8正常 取得《建设工程规划许可证》10-4-2710-4-27正常 施工总包合同签订10-2-510-2-5正常 取得《建设工程施工许可证》10-4-2910-4-29正常 完成桩基 / 围护工程10-4-3010-4-30正常 开始垫层施工10-4-910-4-9正常 售楼处完成施工，对外开放10-9-2110-7-15提前 主体施工达到预售条件10-9-3010-9-20提前 样板区工程完工，开放10-9-2110-9-20提前 主体结构封顶10-9-2010-9-20正常 取得预售许可证10-9-3010-9-19提前 开盘预售10-10-110-9-24提前 用心构筑美好生活23／1／258 项目开盘前主要节点时间介绍项目开盘前主要节点时间介绍 龙吴路项目从拿地——取得预售许可证实现销售周期为359 天 2010 4.27  拿地时间  建设工程规划 许可证取得时间  建设用地规划 许可证取得时间  样板段（售楼处）开 工时间  建筑工程施工许可证取 得时间  商品房预售许 可证取得时间， 83 天 75 天 57 天 2 天 52 天 →→→ 2009 9.25 2009 12.16 2010 3.1 2010 4.29 2010 6.20 91 天 2010 9.19  取得房地产 开发贷款 用心构筑美好生活23／1／259 扩初设计扩初设计 施工图设计施工图设计 审图审图 132 用地规划证用地规划证 5778 35 19 7 方案设计方案设计 土地权证土地权证 方案批复方案批复 工程规划许可证工程规划许可证 施工证施工证 扩初批复扩初批复 2 26 定位定位 样板段提前实施（单体达到预售条件） 预售证 开盘 项目开盘前主要节点开发周期分析项目开盘前主要节点开发周期分析 土 地 中 标 204 145 用心构筑美好生活23／1／2510 项目开盘前主要节点开发周期分析项目开盘前主要节点开发周期分析 方案设计时间 132 天，时间偏长 用地规划许可证与土地权证办理顺序与上海其它区不同 工程规划许可证与施工许可证同步办理，基本同时取得（相隔 2 天） 方案批复前已开始全部桩基工程、围护工程及样板区 5 号楼基础工程施 工 用心构筑美好生活23／1／2511 项目快速开发的几点经验项目快速开发的几点经验 第二部分 用心构筑美好生活23／1／2512 快速招标采购快速招标采购 本项目总工期 2010年 4月 1日土方开挖，样板区竣工计划日期 2010 年 9月 21日开放，按三级计划， 2010年 7月底之前完成涉及样板区工 程的 27项分包工程、配套工程、检测工程招标，据此招标前期的工作准 备较充分，工程、设计、配套及成本通力合作，按时交付本部门应提供 的招标所需资料。基本未因前期时间的耽搁而造成后面招标时间延长； 基本未因单位提供、图纸、方案等资料不齐原因，给整个招标过程造成 滞后。 用心构筑美好生活23／1／2513 部分招标计划部分招标计划 标识号 任务名称工期开始时间完成时间 31.1.1 临设、场地平整等(已完1.1.1 临设、场地平整等(已完 成)成) 18 工作日18 工作日 2009年11月26日2009年11月26日2009年12月21日2009年12月21日 101.1.2 工程监理（进行中）1.1.2 工程监理（进行中）44 工作日44 工作日2009年12月1日2009年12月1日2010年2月1日2010年2月1日 191.1.3 工程投资咨询（已完成）1.1.3 工程投资咨询（已完成） 34 工作日34 工作日 2009年11月16日2009年11月16日2009年12月31日2009年12月31日 281.1.4 桩基工程（已完成）1.1.4 桩基工程（已完成）29 工作日29 工作日2010年1月12日2010年1月12日 2010年2月26日2010年2月26日 381.1.5 桩基测试（已完成）1.1.5 桩基测试（已完成）15 工作日15 工作日2010年2月1日2010年2月1日 2010年2月26日2010年2月26日 411.1.6 管线检测（已完成）1.1.6 管线检测（已完成）20 工作日20 工作日2010年2月3日2010年2月3日2010年3月9日2010年3月