房地产项目用地拆分文档优秀文档课件

房地产项目用地拆分文档 首先，弄清用地拆分的“三大”原则： 1 、容积率必须用完； 2 、利润率和利润额最大化的最优产品组合； 3 、甲方目标（利润？速度？销售周期？运作安 全？） 别墅占地面积： X=74553 平米 占地比例： 80% 净利润率 = 19. 9% 洋房密度 =24. 思源认为，从经济的角度来看，两种方案都可行。 别墅 54% 洋房 30% 高层 16% 别墅 + 高层 洋房 + 高层 55%净利润额 =6899 万元 别墅 80% 高层 20% 设定：别墅单栋投影面积为 210 平米（平均三联计算） 高层占地面积： Y=17506 平米 占地比例： 20% 说明：设洋房占地面积 =X ，高层占地面积 =Y 项目整个地块建筑密度测算： 3 、不考虑地块的限制性条件； Step one ：仔细分析已知的信息 案例基础信息： 假设在空港新城有一个项目，已知的指标如下： 1 、项目总占地面积 358891.5 ㎡，项目被两条市政道路分割成 A 、 B 、 C 三块 地； 2 、 A 地块占地面积 222150.3 ㎡，容积率 1.5 ，建筑面积 333225.45 ㎡； B 地 块占地面积 43681.7 ㎡，容积率 2.0 ，建筑面积 87363.4 ㎡； C 地块占地面积 93059.5 ，容积率 1.5 ，建筑面积 139589.25 ㎡； A 地块 B 地块 C 地块 地块示意： 未知指标分析： 1 、未知项目的建筑密度； 2 、是否有相关限制性条件，如道路退线、市政绿化用地、建筑限高、有无高压 走廊等； 3 、未知项目的商业规划体量和车库配比条件； 4 、未知土地成本； 5 、三地块容积率是否可以平衡； 需要及时与开放商沟通、确认！ 相关基础信息分析透彻后， Step two ：设定假设条件 设定假设条件： 1 、设定地块综合建筑密度≤ 30% （参考东原香山建筑密度）； 2 、由于未知土地价格，故方案中设定固定地价为 150 万 / 亩（参考区域近段 时间成交地价）； 3 、不考虑地块的限制性条件； 4 、不单独考虑商业和车库面积，将其面积涵括在住宅面积之中； 5 、根据市场上典型的项目数据以及经验来看，联排别墅在之间较为普遍；而花园洋房 的容积率一般在 1-1.5 之间，洋房产品中 5+1 以下的产品一般在 1-1.2 ， 6+1 、 7+1 产品一般为 1.5 左右；高层项目容积率比较普遍。 结合地块和市场两个方面因素，设定别墅组团容积率 0.65 、洋房组团 1.2 和 1.5 、高 层组团容积率为 5.0 ，进行用地拆分测算； 楼盘建筑形态容积率楼盘建筑形态容积率 东原香山（一期）联排、独栋0.56万科渝园联排、合院0.69 龙湖悠山郡联排、类独栋0.6奥山别墅联排0.55 华港翡翠城5+1 洋房1.3旭辉朗香郡（一期）5+1 、 6+11.32 江与城4+1 洋房1旭辉朗香郡6+1 、 7+11.42 万科朗润园33F 高层5.1银鑫莲花半岛33F 高层4.9 金科十年城12F 、 33F 高 层 3.8保利高尔夫豪园17F 、 23F 、 3 2F 4 典型中高端项目分物业容积率参考 6 、结合本项目的现状条件，对区域内可比项目的销售价格进行修正，得出本项目目 前可实现的销售价格，进行经济测算；另外，测算中，从经验值设定高层按照 15% 的公摊率、洋房 10% 的公摊率、别墅零公摊计算； 因此得出本项目高层 5500 元 / 平米（套内）、 4675 元 / 平米（建面）；别墅 9400 元 / 平米；容积率 1.5 的洋房 6300 元 / 平米（套内）、 5670 元 / 平米（建 面）；容积率 1.2 的洋房 6700 元 / 平米（套内）、 6030 元 / 平米（建面）。 项目销售均价修正因素修正后价格 万科朗润园6400 扣除 600 元装修成本和 300 元品牌溢价 5500 （套内） 4675 （建面） 旭辉朗香郡6800 扣除 300 区域成熟度和 200 元景观价值 6300 （套内） 5670 （建面） 东原香山10000 扣除 300 元交通便利和 300 元品牌溢价 9400 （套内） 万科渝园9800扣除 400 元品牌溢价 典型参考项目目前销售均价 说明：此价格仅做经济测算之用，不作为最终的销售价格建议； 设定了假设条件后， Step three ：模型说明 研究模型 在研究过程中，在既定容积率的情况下，不同物业组合模式应用了不同研究模型。 其中，两种物业组合应用“二元一次方程式”模型进行测算；三种及四种物业组 合模式，则应用了“占地组合增减模型”进行测算 X+Y= 总用地面积 AX+BY= 总建筑面积 其中： A 、 B 是已知各类物业既定容积率 X 、 Y 是未知各类物业的占地面积 模 型 一 模 型 二 其中： 此种模型是在三种及以上物业组合模式用应用，在模型 中，将高端产品和中端产品化为两个整合组团，利用同 时增减用地比例，测算出满足容积率的情况下，高端组 团和中端组团分别的占地面积，再利用模型一分别测算 别墅、洋房和高层、小高层各种物业分别的占地面积 Step four ：地块拆分研究 A 地块用地拆分研究 通过对 A 地块经济技术指标的初判（地块面积较大，容积率 1.5 ） ，地块可进行多种物业形态的组合： 单一物业 高容积率洋房社区 两种物业组合模式 别墅 + 高层 洋房 + 高层 三种物业组合模式 别墅 + 洋房 + 高层 满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算 物业组合模式初判 物业组合模式 单一洋房社区 通过对地块的分析和解读，考虑将地块打造成为纯洋房社区，由于一般洋 房社区容积率为 1.2 ，如果本地块要满足 1.5 的地块容积率，可以提高洋 房的楼层，如 5+1 、 6+1 、 7+1 电梯洋房，因此针对此种方案进行测 算： 净利润率 =25.75% 利润额 =31979 万元 别墅 + 高层组合 说明：设别墅占地面积 =X ，高层占地面积 =Y X+Y=222150 0.65X+5.0Y=333225 别墅占地面积： X=178742 平米 占地比例： 80% 高层占地面积： Y=43408 平米 占地比例： 20% 计算得出： 净利润率 = 23%净利润额 =32829 万元 物业组合模式 洋房 + 高层组合 说明：设洋房占地面积 =X ，高层占地面积 =Y X+Y=222150 1.2X+5.0Y=333225 洋房占地面积： X=204612 平米 占地比例： 92% 高层占地面积： Y=17538 平米 占地比例： 8% 计算得出： 净利润率 = 20.93%净利润额 =27436 万元 物业组合模式 物业组合模式研究结论 组合占地比例利润率利润额 别墅 + 高层别墅 80% 高层 20%23%32829 万元 洋房 + 高层洋房 92% 高层 8%20.93%27436 万元 别墅 + 洋房 + 高层别墅 42.5% 洋房 42.5% 高层 15% 20.66%28664 万元 别墅 54% 洋房 30%